임대차 계약 비용함정 5가지｜소상공인 상가계약 실전 체크

상가 임대차 계약은 “월세만 감당하면 된다”로 시작했다가, 이상하게 통장에서 돈이 새기 시작하는 순간이 옵니다. 그런데 이상한 건… 그 지출의 대부분이 계약서에 이미 예고돼 있었다는 점입니다. 결국 비용함정은 ‘상대가 나쁘다’보다 내가 문구를 비워둔 결과인 경우가 많습니다.

 

며칠 전 오후, 비 오는 날이었습니다. 젖은 우산을 접고 상가 복도를 걸어 들어가는 길에 임차인 대표님이 한숨을 쉬더군요. “보증금, 월세는 맞춰놨는데… 관리비가 이렇게 나올 줄 몰랐어요.” 그 순간 잠시 멈칫했습니다. 이건 장사 실력의 문제가 아니라 계약 구조 문제였습니다.

비용함정은 ‘가격’이 아니라 ‘조건’에서 터집니다. 계약서에서 숫자 옆 문장까지 잡아야 합니다.

1) 관리비: 임대료 대신 올라가는 ‘그림자 비용’

임대료는 인상 제한이 걸려 있어도, 관리비는 항목·산정 방식이 흐리면 얼마든지 커질 수 있습니다. 특히 “정액 관리비 월 ○○만원” 한 줄로 끝내면, 나중에 무엇이 포함인지 분쟁이 생깁니다. 냉난방, 승강기, 공동전기, 청소, 경비, 소독… 이게 섞이면 체감은 월세 2개 내는 느낌이 납니다.

계약서에 반드시 넣을 문장

• 정액 관리비인 경우: 포함 항목(비목)과 제외 항목을 목록으로 기재합니다.
• 정액이 아닌 경우: 항목별 산정 방식(면적 기준/실사용 기준/고지서 실비)을 명확히 적습니다.
• 임대인이 임의로 신규 항목을 추가하거나 산정 방식을 변경할 수 없다는 문장을 넣습니다.

 

2) 원상복구·철거비: “나가실 때 원상복구요”의 가격표

원상복구는 거의 모든 계약서에 들어갑니다. 문제는 범위입니다. “원상복구 일체”라고 적혀 있으면, 임대인이 원할 때 ‘일체’가 무한 확장됩니다. 간판, 바닥, 천장, 전기 증설, 주방 후드, 방수, 심지어 내장재 철거·폐기물 처리까지요. 돌이켜보면 그날은 조금 특별했습니다. 계약 전엔 조용하던 임대인이, 퇴거 시점이 가까워지니 유난히 단호해지더군요. 그때부터 견적서가 쌓이기 시작합니다.

원상복구는 “해야 한다/안 해야 한다”가 아니라 “어디까지”를 정하는 게임입니다.

계약서에 이렇게 쪼개서 적습니다

• 임대인이 제공한 상태(기본 마감)와 임차인이 설치한 시설을 구분합니다.
• 철거 대상(예: 간판, 가벽, 주방설비)과 존치 대상(예: 전기 증설, 배관)을 명시합니다.
• 임대인이 인수할 시설이 있으면 “인수 조건(금액/무상/감가 기준)”을 적어둡니다.

 

3) 권리금·시설양도: “다음 임차인이 알아서 줄 거예요”의 함정

권리금은 계약서 밖에서 말로만 오가는 경우가 많습니다. 하지만 퇴거 시점에 임대인이 신규 임차인과 직접 계약해버리거나, “그 업종은 안 됩니다”로 막아버리면 회수가 어려워집니다. 처음엔 분위기가 좋아요. “여기 자리 좋으니 나중에 권리금 받으실 수 있어요.” 그런데 막상 그때가 오면, 종종 말이 달라집니다. 짧은 순간, 머리가 하얘지는 느낌이 듭니다.

권리금은 ‘받을 수 있겠지’가 아니라 ‘회수 기회가 보장되는지’로 판단해야 합니다.

• 권리금(또는 시설양도금) 관련 합의가 있다면: 별도 합의서로 남기고, 임대인의 협조 범위를 적습니다.
• 임대인이 신규 임차인 소개·면담에 협조해야 한다는 문장을 특약으로 넣습니다.
• 업종 제한이 있다면: “가능 업종/불가 업종”을 계약 전 확정해둡니다.

 

4) 보증금 안전장치 누락: 대항력·확정일자·우선순위의 빈칸

보증금은 ‘언젠가 돌려받을 돈’이 아니라 지금 당장 위험관리해야 하는 자산입니다. 상가 계약은 장사가 잘 돼도 건물 쪽에서 변수가 생기면 흔들립니다. 매매, 근저당, 경매… 뉴스에만 있는 일 같지만, 실제로 한 번만 걸리면 손실 규모가 커집니다.

보증금 리스크는 장사와 무관하게 터집니다. “일단 입점”이 가장 비싼 선택이 되는 경우가 있습니다.

• 계약 전 등기부등본을 확인하고, 임대인의 권한(소유자/대리인)을 검증합니다.
• 입점 즉시 사업자등록 관련 절차와 확정일자 등 ‘요건 충족’ 일정을 잡습니다.
• 보증금이 큰 경우: 보증보험·특약(근저당 추가 설정 금지 등)까지 검토합니다.

 

5) 중도해지·수선비·공과금: ‘운영비’로 위장한 계약비용

장사를 하다 보면 계획이 바뀝니다. 매출이 기대보다 낮거나, 반대로 더 큰 매장으로 옮겨야 할 수도 있습니다. 그런데 계약서에 “중도해지 불가”, “위약금 ○개월치”, “수선비 임차인 부담”이 뭉뚱그려 있으면, 출구 비용이 폭발합니다. 또 전기·수도·가스 외에 건물 공과금(예: 정화조, 소방점검, 공용전기)이 ‘포함인지 별도인지’도 자주 흔들립니다.

• 중도해지 가능 조건(양도양수 허용 여부, 신규 임차인 주선 시 종료 등)을 적습니다.
• 수선 범위를 ‘소모품/경미수선’ vs ‘구조·노후·설비 고장’으로 구분합니다.
• 공과금·부가세(VAT) 포함 여부를 항목별로 표기합니다.

 

임대차 계약 비용함정 5가지 요약표: “어디서 돈이 새는지”를 한 번에 점검합니다.

함정	돈이 새는 방식	계약서에 넣을 핵심 문구(요지)	계약 전 확인
관리비	항목 불명확, 산정 방식 변경	비목·포함/제외·산정 방식·변경 금지	최근 3개월 고지서/산정 근거 요청
원상복구·철거	범위 확대, 폐기물·철거비 전가	철거/존치 목록화, 인수 조건 명시	현 상태 사진·도면 확보
권리금·시설양도	회수 기회 방해, 업종 제한	임대인 협조 범위·절차·업종 합의	업종 제한/동의 범위 사전 확정
보증금 안전장치	매매/근저당/경매로 회수 지연·손실	추가 담보 설정 제한, 보증보험 검토	등기부등본·권한·일정(확정일자 등)
중도해지·수선·공과금	출구 비용 과다, 수선 책임 전가	중도해지 조건, 수선 범위, VAT 포함	설비 노후·점검기록·공과금 항목

 

계약 전 10분 체크리스트: “사인하기 직전”에만 보면 됩니다

• 관리비는 ‘정액/변동’ 중 무엇이며, 항목·산정 방식이 문장으로 적혀 있습니까?
• 원상복구 범위가 “일체”로 뭉쳐 있지 않고, 철거/존치 목록이 있습니까?
• 권리금 또는 시설양도 관련 합의가 있다면, 별도 문서로 남아 있습니까?
• 등기부등본을 보고 임대인의 권한을 확인했습니까?
• 중도해지 조건(양도양수 포함), 수선 범위, 공과금·VAT 포함 여부가 항목별로 적혀 있습니까?

 

계약은 결국 관계의 시작이지만, 글자 하나가 관계를 바꾸기도 합니다. 제가 현장에서 자주 보는 장면은 이겁니다. 처음엔 서로 웃습니다. 그런데 6개월쯤 지나, “그때 계약서에 그렇게 되어 있잖아요”라는 말이 나오면 공기가 달라집니다. 그 말이 나오는 순간, 마음이 조금 서늘해지죠. 그래서 저는 계약을 ‘서로 믿지 말자’가 아니라, 서로 오해하지 않도록 문장으로 합의하자라고 설명합니다.

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